关于《玉林市新建商品房预售资金监管办法》的解读

一、制定背景

在《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令72号）实施后，《城市商品房预售管理办法》（住建部令131号）以及《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）等文件都要求各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。之前出台的预售资金监管办法已不能满足我市房地产发展的需要。
    二、制定的必要性及依据
   （一）制定必要性
近几年来由于一些开发企业抽逃和挪用预售资金， 出现了“万象城”“万和家园”等项目停工事件，让我们认识到原有的由商业银行、监理公司共同监管预售资金的模式存在较大的漏洞，需要改变原有的监管模式，制定更加完善的预售资金监管办法，才能更好地保证商品房预售资金专款专用，保护购房人的合法权益，防范预售商品房违约交付风险，促进房地产市场的健康有序发展。
   （二）制定依据
    1.《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令72号）。
    2.《城市商品房预售管理办法》（住建部令131号）。
    3.《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）。
    4.《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）。
    5.《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）。
    6.《关于印发〈房屋交易与产权管理工作导则〉的通知》（建办房[2015]45号）。
    三、《办法》适用范围
   《办法》的适用范围是玉林市城市规划区范围内新建商品房预售资金的缴存、拨付、使用及监督管理
    四、《办法》主要内容
   《办法》共三十四条，主要规定了四个方面的内容：
   （一）预售资金监管部门及监管机构。《办法》明确规定市住房和城乡建设委员会是玉林市辖区内各县（市）、玉东新区、商品房预售资金的主管部门（以下简称主管部门），负责《办法》的组织实施。玉林市房屋产权交易监理所（以下简称监管机构）负责玉林市玉州区、福绵区（不含玉东新区）商品房预售资金的具体监管工作。
    （二）重点资金监管标准。重点监管资金标准为项目预售资金总额（项目预售资金总额=预售方案备案中批准的可售建筑面积*房地产开发企业所申报的预售价格）的30%。该部分资金只能用于工程建设。
    （三）监管流程。设立预售资金监管账户--根据工程进度节点按规定申请重点监管资金--完成首次登记后解除监管。
    （四）机制保障。根据《办法》规定，房地产开发企业存在未按规定使用预售资金、未按规定将购房款存入监管账户、隐瞒真实情况，提交虚假材料申请使用预售资金、以收取其他款项为名变相逃避监管等违规行为的，由监管部门责令其限期整改，整改期间暂停其使用预售资金，按相关规定进行处罚，并将其违规行为记入开发企业信用档案。房地产开发企业及相关单位出具虚假证明或不实资料，造成不良后果或者损失的，依法承担相应法律责任。预售资金监管账户开户银行违反本办法规定，擅自划转或挪用监管资金的，由其上级主管部门责令其改正、追回款项，造成不良后果或者损失的，依法承担相应法律责任。
     五、关键词诠释
     1.新建商品房预售资金：是指房地产开发企业（以下简称开发企业）预售在建商品房，按照商品房预售合同约定收取的全部房价款，包括首付款、按揭贷款、房价款（含一次性付款和分期付款）。
    2.预售资金总额：是指项目预售资金总额=预售方案备案中批准的可售建筑面积*房地产开发企业所申报的预售价格。
    3. 重点监管资金：是按商品房工程项目预售资金总额的30%来确定的资金。